“我看好的二手房價格比半年前低了不少。”正為孩子明年入學做準備的方女士說道。她本計劃再觀望一段時間，但入學時限促使她果斷決定。像她這樣被特定需求推動的購房者，正成為年末樓市中一批積極的買家。

(相關資料圖)

11月份，京滬二手房市場迎來顯著回暖。北京二手房住宅成交環比增長近兩成，上海成交量則創下近7個月新高，僅次于傳統的“金三銀四”。業內人士指出，部分剛需房源在價格調整后顯現出“性價比”，直接帶動了成交量的上升。

北京：成交量環比上漲近兩成，價格差擴大推動交易

根據北京市住建委發布網簽數據，11月份二手房住宅成交總套數為14446套，環比上漲19.52%，同比下降23.01%；整體來看，二手房住宅網簽數據雖然同比有所下降，但環比呈上漲勢頭。這也意味著，11月份二手房市場成交活躍度明顯提升。

中指研究院供圖。

對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，11月份北京二手房成交量反彈，一方面是核心區學區房的成交量增加，因為每年學區房的信息是在4月底收集，所以有適齡兒童的家庭就會在此時做規劃，一般也是提前四五個月籌劃購房，因為要提前鋪排付款流程、簽約流程等。這也導致年底和年初是學區房成交的一個高峰期；另一方面，就是二手房價格觸底了之后，會讓板塊內的新房和二手房的價差出現拉大的局面，這也讓部分的購房家庭，在購房決策上更偏向了二手房。

從北京市場來看，二手住宅的成交量占北京住宅總成交的比重超過八成，已成為市場絕對主力。但是市場整體呈現顯著的結構性分化，不同區域、不同類型的房源表現差異較大。

“在買方市場背景下，部分急需置換的業主會給出較大讓步。”中介經紀人小張坦言，“這拉低了整體成交價格。”不過，他也注意到業主議價意愿正在收窄，交易博弈加劇，部分不急于出售的業主選擇“以租代售”。

“現在賣房的人著急，但又不愿意虧太多；買房的人覺得還能再等等，但又怕錯過機會。”小張說。

雖然受剛需和學區需求的驅動。11月份北京二手房市場在成交端表現出較強的回暖跡象，但價格仍處于調整期。在買方市場的背景下，部分急需置換的業主會給出較大讓步，這拉低了整體成交價格。

業內人士預計年末的“窗口期”效應可能持續吸引剛需入市，成交量有望保持相對穩定或溫和回升。但在“以價換量”和高掛牌量的背景下，短期內價格仍面臨壓力。

郭毅則認為，目前北京二手房價格可能尚未完全觸底，但已經處在一個底部逐漸夯實的階段，下探空間極為有限。

上海：成交量創近7個月新高，300萬以下剛需房占主導

據網上房地產數據，11月份，上海二手房（含商業）網簽成交22943套，環比上漲約24%。據安居客上海監測，11月全月成交量創下近7個月新高，僅次于“金三銀四”，成為今年成交量第三高的月份。

據上海鏈家統計，11月份，上海二手房成交量創下今年5月份以來的成交套數新高。從市場地位來講，該成交量在近一年中排名第三，僅次于“金三銀四”，市場成交端呈現出明顯的“小翹尾”行情。

上海鏈家研究院負責人李根表示，全市價格仍在調整周期，未現明顯筑底信號；同時供需兩端心態分化，區域與房源類型的市場表現差異顯著，整體處于深度筑底過程中的高性價比房源出清階段。

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，一方面，受到10月份國慶假期成交回落的影響，11月份需求正常的回升和釋放；另一方面，市場還是以“以價換量”為特征，部分剛需房源確實跌出來“性價比”了，所以剛需成交量呈現上升態勢。

58安居客研究院供圖。

11月份上海二手房市場剛需化特征突出，300萬以下的二手房成交占比高達60%。不少自住需求的購房者覺得當前房價已到相對低位，風險可承受，選擇趁機上車。

“部分300萬元以下的剛需小戶型價格調整相對到位了，對于買家來說，‘越跌安全墊越高’，剛需客戶的心態有所轉變會加快入市；此外，在銀行存款利率持續下行的背景下，位置不錯的‘老破小’租金回報率優勢也相對明顯，所以剛需房源的成交量有上升的趨勢。”盧文曦表示。

58安居客研究院院長張波指出，11月份上海樓市呈現結構性分化深化的特征，區域差異、供需變化體現更為明顯。從安居客線上數據來看，包括黃浦、徐匯、靜安在內的核心城區，找房熱度與價格雙雙提升；閔行、青浦、嘉定在內的近郊區域則熱度分化；崇明、金山、奉賢在內的遠郊區域熱度低迷。

同時，張波指出，年底上海二手房掛牌量環比呈現下降趨勢。從安居客線上來看，11月份，上海全市二手房掛牌量環比下降 2.6%，其中核心區降幅更明顯，例如虹口區掛牌量環比下降6.7%、靜安區下降 4.9%，由于房東年末不愿低價成交與購房者對市場猶豫的心態將并存，部分房源可能暫停掛牌或轉售為租。

值得關注的是，在京滬二手房成交量上漲的同時，其價格仍處于下行通道。據中指研究院數據，11月份在高掛牌量及預期偏弱影響下，二手房價格下行壓力有所加大，其中一線城市二手住宅價格環比下跌1.15%，同比下跌5.62%，較10月跌幅均有所擴大，價格延續調整態勢。

對此，中指研究院高級分析師孟新增表示，目前，一線城市二手房房價下跌幅度高于二三線城市，其原因在于一線城市處于補跌狀態。對于未來市場走勢，孟新增預計，二手房市場受掛牌量較高等因素影響，價格仍處于博弈期，年末成交量預計維持穩定。