沒(méi)有任何懸念，今年一季度被吹過(guò)頭的“樓市小陽(yáng)春”，開(kāi)始原形畢露了。

貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月以來(lái)，杭州、南京、北京、上海、深圳、成都等熱點(diǎn)城市，二手房成交量開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑，疲軟現(xiàn)象非常明顯。

比如杭州，4月前10天日均減少100套，降幅超過(guò)30%；再比如成都，降幅也超過(guò)25%，日均成交量從3月份的910套，下降至680套；南京，4月第一周二手房成交2230套，周環(huán)比下降26.6%；上海，過(guò)去5周二手房成交量呈現(xiàn)5連降趨勢(shì)，第五周成交量較第一周減少1107套，降幅也達(dá)到了19%。其它城市4月以來(lái)的二手房成交量降幅，也都在15%-40%之間，不一而足。

(資料圖片)

看到這些數(shù)據(jù)，鐵錘一點(diǎn)也不意外，因?yàn)樗∏∽C實(shí)了我之前的觀點(diǎn)，2、3月份頭部城市二手房成交量飆漲，得益于疫情期間積壓的購(gòu)房需求釋放，不具備可持續(xù)性。

換句話說(shuō)，今年2、3月份頭部城市出現(xiàn)的二手房成交量飆漲，根基不穩(wěn)，塌房可能就在一瞬間。

正所謂：來(lái)也匆匆，去也匆匆。

另外，近日央行公布的3月份和一季度貸款、存款數(shù)據(jù)也真實(shí)反映了，當(dāng)下老百姓購(gòu)房投資的意愿不高。3月單月，住房房貸確實(shí)新增6348億，創(chuàng)2022年1月以來(lái)的新高。

但不能忽視的是，2023年一季度居民新增房貸僅占新增人民幣貸款的8.9%，和2016-2020年動(dòng)輒25%左右的比例相比，相差甚遠(yuǎn)。這個(gè)數(shù)據(jù)很好地說(shuō)明了，當(dāng)下房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，越來(lái)越邊緣化了。

存款方面更驚人，一季度人民幣存款增加15.39萬(wàn)億，其中住戶存款增加9.9萬(wàn)億，一個(gè)季度頂2019年全年。住戶存款繼續(xù)飆升，原因只有一個(gè)：不敢花錢，只能老老實(shí)實(shí)存起來(lái)。這可不是什么報(bào)復(fù)性存款，對(duì)于絕大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，這是預(yù)防性儲(chǔ)蓄。說(shuō)穿了是對(duì)就業(yè)形勢(shì)充滿不確定性，害怕失業(yè)，更害怕失業(yè)后斷糧。

不同于個(gè)人，存款對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，是負(fù)債。居民不買房、不貸款，反過(guò)來(lái)看，等于是銀行缺失了最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，所以我們看到，銀行為了把錢從金融系統(tǒng)趕出去，開(kāi)始降存款利率了，這么做的目的很簡(jiǎn)單，逼著大家花錢。當(dāng)然了，如果大家存錢的理念一直不改變，不排除接下來(lái)降息的可能。

另外，從市場(chǎng)調(diào)控走勢(shì)來(lái)看，依然遵循了“市場(chǎng)越冷越著急救”的規(guī)律。

經(jīng)常關(guān)注樓市的朋友應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，新一輪樓市松綁又來(lái)襲了，3月底以來(lái)，包括廈門、合肥、鄭州在內(nèi)的二線城市，相繼出臺(tái)樓市寬松政策，就連一線城市北京，也將在房山區(qū)試點(diǎn) “一區(qū)一策”。

但從輿論的反應(yīng)來(lái)看，大家好像已經(jīng)習(xí)以為常了。歸根結(jié)底是因?yàn)椋蠹覍?duì)房地產(chǎn)的預(yù)期已經(jīng)徹底變了，在多數(shù)人的認(rèn)知里，松綁限購(gòu)已是常規(guī)操作，不值得大驚小怪。

事實(shí)上，經(jīng)歷過(guò)去這幾年樓市調(diào)控的反復(fù)無(wú)常，大家基本搞懂了一個(gè)道理：調(diào)控樓市就像開(kāi)汽車，慢了就踩油門，快了就踩剎車。而當(dāng)前時(shí)期，對(duì)于絕大多數(shù)城市而言，基本上處于猛踩油門也無(wú)法提速的階段。

像一線城市北京房山區(qū)搞“一區(qū)一策”，本質(zhì)上就是市場(chǎng)下行明顯，房子賣不掉了，需要開(kāi)門把更多夠資格的買房人放進(jìn)來(lái)——消化庫(kù)存，幫開(kāi)發(fā)商加速回款，根子上還是為了賣地。是的，貴為一線城市，也有土地賣不掉、土地財(cái)政吃緊的這一天，也有低下頭的這一天。

另外有一個(gè)基本事實(shí)，大家應(yīng)該知道，那就是2017年以來(lái)，北京房山的二手房成交價(jià)格整體已經(jīng)下跌超過(guò)20%了，算上資金成本，過(guò)去這6年在北京房山買房的人，首付款已經(jīng)虧沒(méi)了。

此情此景，我們看到，國(guó)家高層、國(guó)家媒體，又都站出來(lái)給房地產(chǎn)加油打氣，輸送信心了。

4月10日，央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表標(biāo)題為《房地產(chǎn)仍是“大行業(yè)”“好行業(yè)”》文章，毫不掩飾對(duì)房地產(chǎn)的夸獎(jiǎng)：總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)復(fù)蘇勢(shì)頭。

4月12日，住建部部長(zhǎng)倪虹指出：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔(dān)兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%；另一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)，2022年增加值占GDP6.1%，兩個(gè)支柱合起來(lái)占13%。把兩根柱子穩(wěn)住，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。尤為值得一提的是，住建部長(zhǎng)還喊話“房地產(chǎn)是頂梁柱、壓艙石”。

住建部長(zhǎng)最新講話，信號(hào)很明顯：我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的“毒癮”越來(lái)越大，越來(lái)越難戒了。直白點(diǎn)說(shuō)，我們對(duì)房地產(chǎn)的依賴越來(lái)越大了——賣地收入銳減，財(cái)政支出一點(diǎn)沒(méi)少，2023年還增加了5.6%。

事實(shí)上，住建部長(zhǎng)為房地產(chǎn)背書和站臺(tái)，本質(zhì)上是財(cái)政快揭不開(kāi)鍋了——今年前2個(gè)月國(guó)家賬本已經(jīng)客觀反映了我國(guó)當(dāng)前的真實(shí)財(cái)政問(wèn)題：1-2月，房地產(chǎn)出讓金收入同比下滑29%；土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅875億元，同比下降4%；土地增值稅1051億元，同比下降22.4%；房產(chǎn)稅558億元，同比下降2.9%。

倪虹部長(zhǎng)的潛臺(tái)詞其實(shí)很簡(jiǎn)單：房地產(chǎn)該熱一熱了。

我們現(xiàn)在確實(shí)需要重啟房地產(chǎn)，而且也不能否定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、壓艙石的事實(shí)。只是，現(xiàn)在最大的問(wèn)題已經(jīng)不是拿不拿夜壺的問(wèn)題，而是夜壺還頂不頂用的問(wèn)題。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)早已過(guò)了鮮衣怒馬的時(shí)代。現(xiàn)在的房地產(chǎn)，表面是寒暖交鋒，底下更是暗流涌動(dòng)——很多基本面已經(jīng)發(fā)生巨變，人口老齡化、人口負(fù)增長(zhǎng)、存量住房規(guī)模過(guò)剩、我國(guó)家庭住房擁有率很高、現(xiàn)有在建房產(chǎn)夠1.3億 人居住等，都決定了房地產(chǎn)不可能再高速擴(kuò)張，更回不到過(guò)去了。

有時(shí)候，我也在疑惑：是不是過(guò)去這些年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，讓我們誤以為大家的收入在大幅增加，都覺(jué)得我們的收入還能撐得起更高的房?jī)r(jià)？其實(shí)，現(xiàn)實(shí)只是房?jī)r(jià)被吹得太高了，和老百姓的工資收入徹底脫鉤了。正是這種對(duì)現(xiàn)實(shí)的拎不清，才讓很多城市傲嬌地養(yǎng)成了，“房地產(chǎn)隨用隨好”的想法。

對(duì)了，最近聽(tīng)說(shuō)有私募基金創(chuàng)始人講話稱“當(dāng)前是地產(chǎn)10年一遇級(jí)別機(jī)會(huì)”，對(duì)于這種話，鐵錘還是建議大家聽(tīng)聽(tīng)就好，別太當(dāng)真。無(wú)數(shù)赤裸裸的案例告訴我們，聰明人只會(huì)悶聲發(fā)大財(cái)，當(dāng)有人和你說(shuō)機(jī)會(huì)來(lái)了的時(shí)候，她的目的只有兩個(gè)，要么是想賺你的錢，要么是想讓你接她的盤。

有人可能會(huì)說(shuō)，你怎么能一刀切全盤否定房地產(chǎn)的投資價(jià)值，住房的金融屬性不可能徹底剝離。的確，鐵錘從來(lái)不否定房地產(chǎn)的投資價(jià)值，但我只是想告訴大多數(shù)人，未來(lái)仍然具有投資價(jià)值城市的房子，購(gòu)買的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高，上車的門檻也會(huì)越來(lái)越高。也就是說(shuō)，未來(lái)這種靠房子賺錢的機(jī)會(huì)，基本上和普通人無(wú)關(guān)了。

事實(shí)上，過(guò)去這些年，很多人靠房子賺得盆滿缽盈，也不是個(gè)人在買房上有多高超的技術(shù)，只不過(guò)是乘坐的是一部持續(xù)上行的電梯。現(xiàn)在這部電梯到頂了，很多人也該醒醒了。