近年來，易小迪不僅錯失多個紅利期，而且陽光100和廣西萬通連續(xù)爆發(fā)債務違約，在債務泥潭中越陷越深。

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(資料圖片僅供參考)

債務逾期

8月16日，據(jù)了解因受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，廣西萬通房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“廣西萬通”）資金臨時周轉(zhuǎn)困難，新增逾期債務金額2.23億元，累計未能清償?shù)狡阢y行、信托等形式債務金額33.98億元。

目前，廣西萬通正在與逾期債務涉及的債權人協(xié)調(diào)還款和展期安排，同時其將通過加大去庫存及在途資金回款力度，增加銷售回款，爭取盡早解決還款問題。

同時，深交所公告稱，廣西萬通未在規(guī)定時間內(nèi)披露經(jīng)審計的2021年年度報告，時任董事長兼總經(jīng)理易小迪、時任財務負責人兼信息披露負責人韓斌未能恪盡職守、履行誠信勤勉義務，深交所對廣西萬通及相關當事人給予通報批評處分。

2022年2月24日，廣西萬通首次發(fā)生公開債券違約，目前違約債券已達3只，違約金額為2.07億元。

《小債看市》統(tǒng)計，目前廣西萬通存續(xù)債券5只，存續(xù)規(guī)模31.02億元，全部為私募債，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有25.42億元。

存續(xù)債券

值得注意的是，今年8月廣西萬通高層發(fā)生變動，公司董事長由易小迪變更為許霄霞。

廣西萬通是陽光100中國（02608.HK）在國內(nèi)主要實體，后者早在2021年就爆發(fā)債務危機。

2021年8月，陽光100未能如期償還可轉(zhuǎn)債合計5240萬美元的本息，構成違約。

當年末，陽光100中國發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的10.50%的優(yōu)先票據(jù)再次發(fā)生違約事件。

近年來，陽光100和廣西萬通房地產(chǎn)銷售疲弱，營運現(xiàn)金流不足以償還債務，可用于再融資的資金有很大缺口，且其信用狀況疲軟，外部融資不暢。

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深陷危機

據(jù)公開資料，廣西萬通是一家由廣西新萬通置業(yè)投資有限公司與新加坡大洋企業(yè)（私人）有限公司共同以貨幣出資，于1994年設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)。

2014年，陽光100在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。

陽光100中國官網(wǎng)

從股權結(jié)構看，新進有限公司持有廣西萬通96.36%股權，為公司的直接控股股東。

新進有限公司為陽光100中國的全資子公司，后者為廣西萬通的間接控股股東，公司實際控制人為易小迪等七位自然人。

股權結(jié)構圖

近年來，廣西萬通處于業(yè)務轉(zhuǎn)型階段，其通過轉(zhuǎn)讓部分項目或加快住宅去化，從純住宅開發(fā)過渡到以街區(qū)綜合體和復合型社區(qū)開發(fā)為主。

目前，廣西萬通旗下?lián)碛腥螽a(chǎn)品系列：街區(qū)綜合體、以喜馬拉雅為代表的服務式公寓及阿爾勒小鎮(zhèn)系列。

然而，廣西萬通儲備項目主要位于二、三線城市，部分業(yè)態(tài)為街區(qū)綜合體、喜馬拉雅公寓等商業(yè)物業(yè)，所在區(qū)域房地產(chǎn)景氣度和商業(yè)項目去化存在不確定性。

同時，新冠疫情對廣西萬通銷售尤其是商業(yè)物業(yè)租售產(chǎn)生較大影響。

從業(yè)績上看，自2020年以來廣西萬通已經(jīng)持續(xù)虧損。2020年和2021年上半年其分別實現(xiàn)歸母凈利潤-1.22億和-2.97億元，虧損額不斷擴大。

歸母凈利潤

截至2021年中，廣西萬通總資產(chǎn)為537.72億元，總負債447.94億元，凈資產(chǎn)89.78億元，資產(chǎn)負債率83.3%。

可以看出，廣西萬通債務負擔較重，財務杠桿高企，公司資產(chǎn)負債率常年維持在80%以上，杠桿風險較大。

財務杠桿

《小債看市》分析債務結(jié)構發(fā)現(xiàn)，廣西萬通主要以流動負債為主，占總負債比為69%。

截至2021年6月末，廣西萬通流動負債有307.12億元，主要為其他應付款，其一年內(nèi)到期的短期債務合計有89.27億元。

相較于短債壓力，廣西萬通流動性異常緊張，其賬上貨幣資金僅有14.85億元，現(xiàn)金短債比為0.17，短期償債壓力較大。

在財務彈性方面，截至2021年3月末，廣西萬通銀行授信總額有187.5億元，未使用授信額度為132.66億元，表面看備用資金尚可。

銀行授信

此外，廣西萬通還有非流動負債140.82億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有117.57億元。

整體來看，廣西萬通剛性債務總規(guī)模有206.84億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為46%。

從償債資金來源看，廣西萬通主要依賴于外部融資，然而其融資渠道狹窄，信用狀況疲軟，再融資壓力較大。

除了發(fā)債和借款，廣西萬通還通過股權、股權質(zhì)押、信托以及應收賬款等方式融資。

近年來，廣西萬通籌資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，公司現(xiàn)金流較為緊張，資金壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流情況

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，廣西萬通其他應收款中借予第三方款項規(guī)模較大，且已計提較大減值準備，其他應收款回收情況需持續(xù)關注。

同時，廣西萬通存貨存在一定去化壓力，公司整體資產(chǎn)質(zhì)量一般。

于是，流動性壓力之下，2019年開始易小迪“斷臂求生”，先后出售多宗股權資產(chǎn)。

2019年4月，陽光100中國出售重慶陽光壹佰70%股權，總對價13.3億元；后出售卓星公司100%股權，總對價46.61億元，產(chǎn)生稅前收益約42億元；8月其以5.13億元對價將東莞青園100%股權轉(zhuǎn)讓；年末7.9億元出售溫州中信昊園90%股權。

據(jù)《小債看市》統(tǒng)計，2019年陽光100中國出售住宅項目權益相應物業(yè)價值117億元，確認稅后收益19.24億元。

總得來看，廣西萬通銷售疲軟，持續(xù)虧損，盈利能力欠佳；財務杠桿水平較高，流動性異常緊張；外部融資遇阻，存在較大償債風險。

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萬通六君子之一

1991年，易小迪與馮侖、潘石屹、王功權等共同創(chuàng)辦萬通企業(yè)，他時任常務董事及常務副總裁，是著名的“萬通六君子”之一。

一年后，易小迪創(chuàng)辦廣西萬通企業(yè)，南寧由此成為了陽光100的發(fā)源地，也是易小迪從萬通分家的總部基地。

1995年，“萬通六君子”從海南回京分道揚鑣，易小迪隨后開了兩年百貨公司后關門大吉。

“萬通六君子”

1999年，易小迪在北京CBD開發(fā)陽光100項目，創(chuàng)立“陽光100”品牌，隨后公司進入快速發(fā)展期，在行業(yè)中率先實施全國城市布局與品牌連鎖開發(fā)，在全國20多個中心城市布局。

2001年，易小迪判斷對于民營企業(yè)來說，真正的機會在二三線城市，隨后陽光100開始定位二三線城市，成為國內(nèi)最早進入二三線城市拓展的開發(fā)商。

一年后，陽光100將總部由南寧遷至北京，開始發(fā)展及推廣“陽光100”這一品牌，與其他開發(fā)商不同的是，陽光100并沒有規(guī)模擴張，攻城略地，易小迪將主要精力用來開拓品牌。

陽光100中國董事長易小迪

然而，在招拍掛制度推行的2003年，陽光100并未加入“搶地”大軍，從而錯失了快速擴張的時機。

2009年，就在一線城市房價快速上漲之時，陽光100卻做出將重心轉(zhuǎn)至三四線城市的決定，再次錯失市場紅利。

值得一提的是，從2007年開始，陽光100曾前后三次沖擊香港IPO，均無疾而終。

7年后，陽光100再度發(fā)起IPO，終于2014年在香港聯(lián)交所主板上市，據(jù)說其第四次沖擊IPO成功的原因或與業(yè)務轉(zhuǎn)型有關。

也是從2014年開始，陽光100從專注住宅產(chǎn)品的開發(fā)商，向商業(yè)地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)型，并逐漸放緩了拿地和項目擴展速度。

隨后，陽光100加碼旅游地產(chǎn)和特色文化街區(qū)，開發(fā)并耗資1.938億元收購中書投資旗下的云南麗江雪山藝術小鎮(zhèn)項目51%的股權。

但是，文旅項目耗資巨大、回報周期長，陽光100入局后，麗江雪山藝術小鎮(zhèn)的去化速度還一直維持低位，項目銷售單價也持續(xù)走低。

2019年，陽光100提出全面轉(zhuǎn)型，確定了陽光100的三大核心產(chǎn)品線：街區(qū)綜合體、喜馬拉雅服務式公寓和阿爾勒小鎮(zhèn)。

隨著房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)向存量，房企業(yè)務利潤下滑，錯失多個市場紅利期的陽光100陷入“增收不增利”的怪圈，為了填補流動性缺口，易小迪陸續(xù)出售優(yōu)質(zhì)土地。

易小迪曾對媒體坦承：“我是一個非常膽小的人，我承認我過分的謹慎使企業(yè)失去了很多擴張良機。”